開店選址，怎么做好商圈調(diào)查

城市的市場分析與商圈規(guī)劃是開好店的第一步驟，因為開店就像下圍棋，必須先做好布局，才能奠定良好的基礎(chǔ)。

在既有城市或到一個新城市，準入的評估方法與順序，首先應(yīng)先了解城市基本資料，取得地圖，網(wǎng)上查閱現(xiàn)有商圈(一般稱為傳統(tǒng)商圈)。由于業(yè)態(tài)不同和每家企業(yè)的產(chǎn)品、文化、開店計劃目標及策略不同，因此必須依據(jù)企業(yè)自身情況制定自已的商圈規(guī)劃。

在規(guī)劃商圈時，根據(jù)上篇文章《商鋪選址的商圈規(guī)劃要領(lǐng)》所說明的不同商圈類型來進行調(diào)查與評估，找出可開店商圈，然后依地圖再逐一實地考查。一般的次序為先找城市商業(yè)中心，現(xiàn)場實際觀察各個集客設(shè)施;然后再找社區(qū)商業(yè)中心，看符合路段在哪里?再看商圈范圍是否符合;再找零售商場，分已開業(yè)和即將開業(yè)，已開業(yè)或即將開業(yè)日期、平日和假日人流量以及營業(yè)面積、營業(yè)額;其次再找交通樞紐的商業(yè)中心;最后才找封閉通路商圈。

商圈調(diào)查的重點

1.集客設(shè)施的調(diào)查

觀察人流的動向，在每個商圈內(nèi)找出人流量比較多，比較聚客的點，一般人流聚客點都是在商圈內(nèi)的大型商場或大型休閑廣場，但有些商圈可能沒有大型商場而沒有明顯集客點，人流較多的區(qū)域可能是一排小型專賣店，零售店連結(jié)而成的路段。

調(diào)查商圈人流量：商圈繁榮的重要基礎(chǔ)之一是人流量，要評估潛在店址就必須了解人流量的變化，包括整個商圈流量和各個點的流量狀況，評估是否符合開店基本指標。

調(diào)查人流質(zhì)量：人流采點一般只對人流數(shù)量進行統(tǒng)計分析，而研究人流質(zhì)量則是在人流量統(tǒng)計的基礎(chǔ)上進一步研究過往人流的質(zhì)量。一般來說可通過科學(xué)的問卷調(diào)查，可以找專業(yè)的調(diào)查公司或經(jīng)過訓(xùn)練的人員來進行。自己做調(diào)查，比較簡單的方法是實地觀察行人的年齡，性別，穿著，附近商業(yè)狀況，社區(qū)住宅價位檔次等信息收集之后，再做類別比例分析。

尋找可開店路段：從集客設(shè)施向外延伸，觀察人流動向及流量，找出人流較為聚集的路段，為可開店路段。但要注意每一條路因為商店聚集及交通動線的因素通常會有陰陽面，所謂陽面是明顯人流量較大的一側(cè)，陰面則為人流量較少的一側(cè)，選址時原則上避開在陰面開店。但有些商業(yè)街陰陽面并不明顯或陰面的人流量也很大，那么街道兩邊都是可以考慮選址開店。

2.確定可開店店址

具體可開店店址(點)的確定，是從面(商圈)、線(可開店路段)逐層縮小范圍分析而得。

在面(商圈)的分析階段：要評估商圈內(nèi)來店顧客的特性，評估是否具備成為優(yōu)質(zhì)店的市場環(huán)境特征(通過對等城市、對等商圈、對等店來比較分析)。收集競爭店已占據(jù)的區(qū)域，分析出還有哪些區(qū)域是我們未來可開店的區(qū)域。

在線(可開店路段)的分析階段：評估從目標商圈到可開店路段顧客容易接近的程度，目標商圈內(nèi)的顧客是否容易接近可開店路段?可開店路段是否在目標商圈內(nèi)的人流動線內(nèi)?競爭店位置關(guān)系又是怎樣。

在點(可開店店址)的尋找確定階段：要在可開店路段上逐一考察評估每一個比較合適的潛在店址，評估潛在店址位置，以及附近特性等要點。比如，潛在店址的視野性好不好?潛在店址所在的道路好不好?潛在店址的對面、附近的業(yè)態(tài)與潛在店址是否匹配等都是評估的重點。凡是符合開店基本要求，比如包括營業(yè)面積，店寬、樓高、視野度、是否增容等指標，均將其列入可開店店址中，也 要記錄每個潛在店址的狀態(tài)，例如是：空店面，轉(zhuǎn)讓中或在建中等，都應(yīng)全部列入可開店店址。此時，不須考慮該潛在店址目前的使用狀況是在營業(yè)何種業(yè)態(tài)(即使是肯德基、麥當勞或星巴克等名牌店)。將這些可開店潛在店址聚集起來，即為此商圈的可開店店址庫。

3.競爭者調(diào)查

在商圈內(nèi)對競爭店進行調(diào)查時，基本的調(diào)查內(nèi)容應(yīng)包括營業(yè)面積、收銀臺數(shù)、座位數(shù)、預(yù)估營業(yè)額、開業(yè)時間、店齡及距離等。

大型連鎖企業(yè)在制定開店計劃時，要了解潛在店址的位置與主要競爭店所在的位置關(guān)系和飽和化關(guān)系，隨時調(diào)整與修正。例如，需要考慮到預(yù)期計劃內(nèi)競爭店與重點開發(fā)區(qū)域的關(guān)系以及與既有商圈的防守關(guān)系，競爭店既有商圈再開店的影響，和企業(yè)自己在既有商圈再開店的推進關(guān)系。也可以進一步分析市場容量，收集城市的總?cè)丝跀?shù)，競爭品牌的開店數(shù)，企業(yè)自己的開店數(shù)，店數(shù)市占率，店均服務(wù)人口數(shù)等，分析出市場容量還有多少?企業(yè)自己未來還可開多少店?

商圈圖分析

店鋪開發(fā)人員應(yīng)該就每一個可開店商圈畫制一張商圈圖，商圈圖以集客設(shè)施為中心，約500米為半徑的范圍(可依照不同的集客設(shè)施輻射范圍的大小適當調(diào)整)，將商圈圖內(nèi)的道路名稱、住宅及公共場所、路段集客設(shè)施、可開店路段、可開店路段中的各個可開店店址、競爭者等標明出來。

有條件的企業(yè)，可找軟件公司利用電子地圖將可開店的商圈、商圈名稱、商圈類型、商圈數(shù)等分別以不同的顏色標示，形成可視化的城市規(guī)劃商圈圖。

一般而言，人流采點的有效期為半年，而商圈規(guī)劃的有效期為一年，由于城市改造，商圈改變等都需要做適時的調(diào)整和修正，因此每年年底需要對商圈分析進行追蹤并做必要的調(diào)整。