店鋪開發(fā)部門對于新址的評估，主要包括商圈調(diào)查與立地評估，在送審的立地報告應(yīng)至少包括：商圈分析表、人流統(tǒng)計表、商圈調(diào)查表、立地評估表、競爭店調(diào)查表及損益預(yù)估表。

本文針對便利店業(yè)態(tài)，詳細(xì)介紹損益預(yù)估表(Profit & Loss)。下表為損益成本策略的各項費(fèi)用內(nèi)容及分值供參考。

業(yè)主開店時，最關(guān)心的是投入資金后，要達(dá)到多少業(yè)績才能損益平衡?經(jīng)營安全率多少才算安全?首先應(yīng)將店鋪的營運(yùn)經(jīng)費(fèi)分成可控費(fèi)用與不可控費(fèi)用，可控費(fèi)用與營業(yè)額的增減無關(guān)，是在一定期間內(nèi)所發(fā)生的定額費(fèi)用，因此可控費(fèi)用的分擔(dān)率是與營業(yè)額的增減成反比。而不可控費(fèi)用是隨營業(yè)額的增減而發(fā)生變化，與營業(yè)額的增減成正比。

為了方便舉例說明，下表是一個簡易的損益表科目及金額，供后續(xù)計算說明。

損益計算表，單位：元/月

一般來說，便利店的成本和費(fèi)用占營業(yè)收入的百分比，在可控費(fèi)用方面包括：人為能管控的費(fèi)用，如人事、營運(yùn)、促銷、行政費(fèi)用等;不可控費(fèi)用方面包括：非人為能管控的費(fèi)用，如租金、折舊、攤提、廣告費(fèi)用等。以下詳細(xì)說明：

可控費(fèi)用

人事費(fèi)用：如薪資+加班+獎金+五金+人事保險+培訓(xùn)與福利

設(shè)備費(fèi)用：如裝潢、生財設(shè)備折舊、租金、保險費(fèi)等

維護(hù)費(fèi)用：如水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜項費(fèi)等

不可控費(fèi)用

有廣告宣傳費(fèi)、修護(hù)費(fèi)、包裝費(fèi)、盤損、營業(yè)稅等。便利店的管銷費(fèi)用究竟要控制在多少之下，才算合理，以常理而論，假設(shè)店的月營業(yè)額360,000元，而毛利是25%，其營業(yè)總費(fèi)用與銷售總額比例，要控制在18%之內(nèi)才可。各項費(fèi)用、比例明細(xì)如下：

裝潢折舊：以投資72,000元分5年分?jǐn)傆嬎?，每月須分?jǐn)?,188元，占銷售總額的0.33%。

生財設(shè)備折舊：以投資337,000元分5年分擔(dān)計算，每月須分?jǐn)?,392元，占銷售總額的1.22%。

人事薪資：24小時營業(yè)約需7人，費(fèi)用控制在23,976元之內(nèi)，占銷售總額6.66%。

水電費(fèi)：每月控制在5,976元內(nèi)，占銷售總額1.66%。

租金：19,368元內(nèi)，占銷售總額5.38%。

修護(hù)費(fèi)：972元，占銷售總額0.27%。

營業(yè)稅：4,572元，占銷售總額1.27%。

盤損：1,800元，占銷售總額0.5%。

雜費(fèi)：2,160元，占銷售總額0.6% 。

郵電費(fèi)：396元，占銷售總額0.11 %。

上述總費(fèi)用能控制在18%之內(nèi)就有合理的利潤。另外由每月管銷分析來實施管銷控制，業(yè)主應(yīng)遵循以下6項基本原則，就較能達(dá)成經(jīng)營效益，獲得合理利潤:

店員薪資總額不得超過總經(jīng)費(fèi)之一半：薪資總額除以總費(fèi)用要小于50%。

人事費(fèi)用與銷售總額比例須小于7%：人事費(fèi)用除以銷售總額乘以100小于7%。

總費(fèi)用與銷售總額之比例要在18%以內(nèi)：總費(fèi)用除以銷售總額乘以100小于18%。

營業(yè)利益與總費(fèi)用之比例，維持在80%之內(nèi)：營業(yè)利益除以總費(fèi)用乘以100小于80%。

固定費(fèi)用占總費(fèi)用之比例，應(yīng)為85%以上：固定費(fèi)用除以總費(fèi)用乘以100小于85%。

變動費(fèi)用占總費(fèi)用之比例應(yīng)為15 %：變動費(fèi)用除以總費(fèi)用乘以100小于15%。

損益分析的計算方法：

損益平衡點等于經(jīng)營費(fèi)用除以毛利率。例如：商品的毛利率如果是25%，而每月經(jīng)營費(fèi)用為64,800元，則全店的損益平衡點在259,200元。亦即要不虧損，平均每天應(yīng)有8,526元的營業(yè)額。

毛利率等于毛利額除以營業(yè)額。例如: 90,000元÷360,000元=25%

經(jīng)營費(fèi)用等于毛利額減稅前凈利。例如: 90,000元-24,588元= 65,412元

損益平衡營業(yè)額等于總經(jīng)營費(fèi)用除以毛利率。例如: 64,800元÷25% =259,200元

平衡點率等于營業(yè)額的平衡點除以總營業(yè)額。例如: 259,200元÷360,000=72%

投資報酬率等于稅前凈利乘以12再除以投資總金額。例如: (24,588元X12) ÷337,000元=87.5%

稅前凈利率等于稅前凈利除以營業(yè)額。例如: 24,588元÷360,000元=6.83%

經(jīng)營安全率等于100%減平衡點率。例如：100%-72%=28%

損益平衡點占實際營業(yè)額的比例多少，是經(jīng)營上的安全點，一般測度的標(biāo)準(zhǔn)為：

優(yōu)店：損益平衡點率75%以下，經(jīng)營安全率25%以上。

良店：損益平衡點率80%以下，經(jīng)營安全率20%以上。

普通店：損益平衡點率85%以下，經(jīng)營安全率 15%以上。

尚可店：損益平衡點率90%，經(jīng)營安全率 10%以上。

不良店：損益平衡點率91%以下，經(jīng)營安全率9%以上。

業(yè)主可依以上標(biāo)準(zhǔn)，測定商店經(jīng)營的安全性，由此標(biāo)準(zhǔn)可知，一家店若要維持極高的安全性，則損益平衡點比率在75%，經(jīng)營安全率在25%。