商圈調(diào)查

對(duì)于大型連鎖企業(yè)來(lái)說(shuō)，商圈實(shí)地調(diào)查及評(píng)估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，餐廳在開(kāi)店之前，應(yīng)精心細(xì)致進(jìn)行實(shí)地調(diào)查作業(yè)，計(jì)算各聚客設(shè)施的人流量多少、商圈內(nèi)的人口數(shù)、收，附近和自己相近的業(yè)種有幾家或不同類店、其營(yíng)業(yè)情況分別是怎樣的?均是考察衡量的重點(diǎn)。

綜上，做好每個(gè)城市的商圈調(diào)查與規(guī)劃是開(kāi)好店的第一步驟，因?yàn)殚_(kāi)店就像下圍棋，必須先做好布局，奠定良好的基礎(chǔ)。

商圈概念

開(kāi)店要賺錢(qián)，需要成功選址，而選址就要抓住四個(gè)要素，即Location(城市)， Location(商圈)，Location(街道)，還是Location(店址)。通過(guò)人口數(shù)、經(jīng)濟(jì)收入等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來(lái)考慮進(jìn)入城市的先后，在確定城市后還要進(jìn)一步考慮該城市的商圈規(guī)劃。

所謂商圈，就是指城市中居民、上班的人群購(gòu)物或活動(dòng)，且人流量較大，商店集中扎堆的地段或區(qū)塊。一般而言，商圈可分為大商圈和小商圈，大商圈的繁華程度主要是依靠集客設(shè)施的聚客能力，人潮愈大則其聚客能力愈強(qiáng)，聚客力磁場(chǎng)愈強(qiáng)則覆蓋的商圈范圍的商業(yè)面積愈大。也就是說(shuō)，該商圈的較近距離內(nèi)生活的人愈多，該商圈的人潮就愈大，承載各種業(yè)態(tài)就愈多，所以說(shuō)集客設(shè)施是影響人潮的關(guān)鍵因素。

小商圈可分為主商圈和次商圈，依照業(yè)態(tài)的不同以及區(qū)域內(nèi)人口密度的不同，主商圈和次商圈的輻射范圍與定義也不盡相同。

主商圈的概念

以餐飲行業(yè)為例，以餐廳為中心，來(lái)餐廳消費(fèi)并且其消費(fèi)金額占該餐廳營(yíng)業(yè)額80%的顧客所分布的范圍，稱為主商圈。

主商圈既是一個(gè)空間概念，也是一個(gè)時(shí)間概念。一般情況下，商業(yè)區(qū)型商圈范圍為步行5分鐘的距離范圍;社區(qū)型商圈范圍為步行10分鐘的距離范圍。一般在描述主商圈是，用以下幾個(gè)維度：主商圈范圍描述、主商圈概述、主商圈人數(shù)、主商圈目標(biāo)顧客人數(shù)、主商圈顧客占全體顧客的百分比。例如：

- 主商圈范圍描述：以武昌火車站為中心的商圈

- 主商圈概述：主商圈是由來(lái)此坐火車，接待人群構(gòu)成的主商圈客戶群

- 主商圈人數(shù)：400萬(wàn)人

- 主商圈顧客占全體顧客的比重為：90%

次商圈概念

以餐廳為中心，主商圈以外，來(lái)餐廳消費(fèi)并且其消費(fèi)金額占該餐廳營(yíng)業(yè)額20%的顧客分布的范圍，稱為次商圈。

次商圈也有空間概念和時(shí)間概念。一般情況下，商業(yè)區(qū)型商圈范圍為步行10分鐘的距離范圍;社區(qū)型商圈范圍為步行15分鐘的距離范圍。描述次商圈也可用幾個(gè)維度：次商圈范圍描述、次商圈概述、次商圈人數(shù)、次商圈目標(biāo)顧客人數(shù)、次商圈顧客占全體顧客的百分比。例如：

- 次商圈范圍描述：以長(zhǎng)途汽車站及火車站周邊小區(qū)組成的商圈

- 次商圈概述：是以在此坐車、住家、辦公、上學(xué)、購(gòu)物為主的商圈

- 次商圈人數(shù)：6萬(wàn)人

- 次商圈目標(biāo)顧客人數(shù)：3萬(wàn)人

- 次商圈顧客占全體顧客的比重為：10%

商圈規(guī)劃

商圈內(nèi)選址時(shí)，一般應(yīng)選擇在商圈內(nèi)最集客的位置或臨近集客的潛在店址，所謂潛在店址的商圈范圍指的是會(huì)到店消費(fèi)的主要顧客所在的范圍(如上述主商圈距離最近的90%左右的顧客所在的范圍)及規(guī)模。

商圈的好壞直接影響到餐廳的業(yè)績(jī)，通過(guò)商圈調(diào)查，可以預(yù)估潛在餐廳各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)以及初年度12個(gè)月的營(yíng)業(yè)額未來(lái)5年?duì)I業(yè)額預(yù)測(cè)、損益平衡點(diǎn)、現(xiàn)金流量和IRR回報(bào)率分析。

商圈類型

1城市商業(yè)中心

商圈范圍為整個(gè)城市，而在此類商圈選址時(shí)，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離(約300米)內(nèi)常住的居民或上班的人，最主要的客群則是門(mén)前經(jīng)過(guò)的人們及附近集客點(diǎn)購(gòu)物或活動(dòng)的人群。

在此類商圈開(kāi)店的基本指標(biāo)是：平常日人流量達(dá)1.5萬(wàn)人以上，假日人流量達(dá)2萬(wàn)人以上。

2社區(qū)商業(yè)中心

商圈范圍為距其走路約10分鐘左右的距離(約1公里)內(nèi)，如居民區(qū)較為分散時(shí)，則其范圍會(huì)更大些，可以達(dá)到2、3公里。

在此類商圈開(kāi)店的基本指標(biāo)是：商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)在五萬(wàn)人以上，平常日人流量達(dá)1萬(wàn)人以上，假日人流量達(dá)1.5萬(wàn)人以上。

3零售商場(chǎng)

購(gòu)物中心大部分在城市邊緣，少部分在城市中心，一般面積在5萬(wàn)平米以上，至少有2個(gè)主力店及商業(yè)中心，主力店一般為大型超市及百貨公司。其商圈范圍通常能擴(kuò)及整個(gè)城市或10公里左右范圍，有些較大規(guī)模的購(gòu)物中心甚至能擴(kuò)及周邊城市。

大型綜合超市面積(不含商業(yè)中心)須超過(guò)8千平米以上，還需判斷超市范圍三公里的人口數(shù)需超過(guò)15萬(wàn)人，如其周邊有其他大型綜合超市，須考量竟?fàn)幷叻至?，商圈范圍?nèi)減掉被分流的戶數(shù)還須余15萬(wàn)人。

百貨公司一般都在城市商業(yè)中心，一般來(lái)說(shuō)入店人流沒(méi)有購(gòu)物中心及大型綜合超市大，如所選店址有外露面也可依門(mén)前人流量做依據(jù)，參考城市商業(yè)中心條件，如兩者都不符，需另行評(píng)估。

在此類商圈開(kāi)店的基本指標(biāo)是：進(jìn)商場(chǎng)人流量平常日1萬(wàn)以上，節(jié)假日1.5萬(wàn)人以上。

店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離(約300米)。

4交通樞紐的商業(yè)中心

此類商圈主要是為了方便搭車的人流購(gòu)物用餐而形成的，因此其顧客主要是過(guò)路客及在附近上班及居住的人。

在此類商圈開(kāi)店的基本指標(biāo)是人流量平常日兩萬(wàn)人，節(jié)假日3萬(wàn)人以上。

店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離(約300米)。

5封閉通路

這類型的商圈主要的來(lái)客就是車站、機(jī)場(chǎng)、游樂(lè)園、景區(qū)內(nèi)的旅客及工作人員。

開(kāi)店的基本指標(biāo)分別為：火車站日均客流量3萬(wàn)以上，機(jī)場(chǎng)日均客流量1.5萬(wàn)以上，游樂(lè)園、景點(diǎn)年客流量300萬(wàn)以上。

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